На Хмельниччині «продається» понад 2 тис. га пайової землі

Вже багато років діє мораторій (заборона) на продаж сільськогосподарської землі. Її власники використовують різноманітні способи змінити право власності на неї. Велика частина цих способів — напівлегальні або нелегальні.

Для того, щоб переконатися в існуванні «сірого» ринку землі, достатньо зайти на сайт онлайн-оголошень OLX. Олексій Крименюк — молодший аналітик проекту DataVox у VoxUkraine — проаналізував понад п’ять тисяч оголошень про продаж земельних паїв* (з січня 2016 року по травень 2019 року).

За розрахунками автора, найбільше пайової землі продають у Дніпропетровській області — 7 252 га.

На другому і третьому місцях — Запорізька та Харківська області — 5 479 га та 4 525 га відповідно.

Найменше пайової землі продають у Чернівецькій (172 га), Львівській (246 га) та Волинській (344 га) областях.

Також експерти пояснили як здійснювали розрахунок. Компанія OLX надала VoxUkraine масив оголошень про продаж землі з січня 2016 по травень 2019 року (229 202 оголошення). Базу довелося чистити: ми відібрали лише ті оголошення, де йдеться про продаж паїв. Чому? За оголошенням «продається земля с/г призначення» неможливо визначити, чи вона є під мораторієм. Однак якщо в оголошенні зазначено слово «пай», то це продаж землі під мораторієм. Тому алгоритм шукав усі форми слова «пай» українською та російською мовами в заголовку та тексті об’яви.

Також прибрали оголошення, в яких:

  • автори вказували, що продають «не паї»;
  • назви населених пунктів містять слово пай (Чапаївка);
  • якщо в оголошенні не вказані площа чи ціна землі, виставленої на продаж;
  • власник пропонував лише оренду земельної ділянки;
  • разом з паєм продавались будинки, сільгосподарська техніка;
  • земельні ділянки є приватизованими;
  • ідентичні оголошення;
  • оголошення про купівлю паю.

Крім того, з аналізу були виключені оголошення, які мали аномальне співвідношення кількості землі на продаж та ціни. Наприклад, якщо 1000 соток продаються за 10 грн, то таке оголошення немає сенсу аналізувати. Також з аналізу вибули 50 оголошень про продаж землі в окупованому Криму. Через малу кількість оголошень — 4 і 3 — ми не додавали до фінального масиву Івано-Франківську та Закарпатську області.

Остаточний набір даних містив 5620 оголошень.

Ціни на землю на OLX знаходяться коло нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку землі, а в 2019 році вони впали трохи нижче цієї межі. Так, за оцінкамиекспертів, за умови зняття мораторію ціна за гектар може коливатися від 1480$ до 6030$ або від 38 994 грн до 158 872 грн. Те, що зараз ціна на OLX лише незначно нижча за передбачувану, означає, що у разі зняття мораторію на землю стрибка ціни паїв не відбудеться. Швидше за все вона поступово зростатиме і з часом увійде в межі експертних оцінок.

Втім, ціна землі на OLX все ще перевищує нормативну оцінку, яка, наприклад, у 2017 році в середньому становила 30 927 грн проти 42 487 грн за га ринкової ціни (за нашими розрахунками). Нагадаємо, що нормативна оцінка — це вартість землі, яку встановлюють державні органи для розрахунку земельного податку, ставки оренди тощо.

Найбільше за гектар просять у Львівській області — 53 824 грн/га, Київській — 52 261 грн/га та Вінницькій — 51 377 грн/га. Найменше у Донецькій — 22 539 грн/га, Чернігівській — 26 079 грн/га та Луганській — 26 126 грн/га. Низька вартість земельних паїв на Сході може пояснюватись близькістю до зони ООС. У Хмельницькій області вартість пайових земель — є середньою — 45 622 грн/га.

У розрахунках експертів вказано медіанну ціну, а не середнє арифметичне, оскільки це попереджає зсуви у даних. Також важлива деталь: всі ціни в цьому дослідженні було приведено до цін 2016 року. Цьогорічні ціни приводилися до 2016 року з використанням прогнозованої інфляції на 2019 рік.

На тіньовому ринку купуються/продаються сільгоспземлі, без будь-яких відрахувань до місцевих бюджетів. Єдиний спосіб виправити це — запровадити прозорий та цивілізований ринок. Таким шляхом пішли у багатьох країнах світу: Франції, Канаді, Ізраїлі та ін. Досі ринку землі немає у Конго, Венесуелі, Кубі та Північній Кореї.

Аналітик Vox Data також зазначає, що ціни на землю на OLX знаходяться коло нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку землі. Тобто у разі зняття мораторію, стрибка ціни паїв не відбудеться, швидше за все, ціна поступово зростатиме і з часом увійде в межі експертних оцінок.

Чинний Президент України Володимир Зеленський вже заявив, що виступає за скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі. Дмитро Разумков — лідер партії «Слуга народу», яка, за результатами виборів, отримує більшість голосів у парламенті, також зазначив, що ринок землі в Україні потрібно відкривати й наразі триває розробка відповідних законопроектів, які б дали повноцінне право власникам землі розпоряджатися нею на власний розсуд. На його думку, це може відбутися протягом року.

* Продаж земель через OLX — лише вибірка із значно більшої пропозиції тіньового ринку землі, оцінити його масштаби та розміри недоотриманих місцевими бюджетами доходів (а значить непобудованих шкіл, непрокладених доріг, невідремонтованих лікарень) важко.

Поділитися посиланням



Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *


Теґи публікації


Вам також може бути цікаво



Новини партнерів


Читайте у цій рубриці