На Хмельниччині «продається» понад 2 тис. га пайової землі
Вже багато років діє мораторій (заборона) на продаж сільськогосподарської землі. Її власники використовують різноманітні способи змінити право власності на неї. Велика частина цих способів — напівлегальні або нелегальні.
Для того, щоб переконатися в існуванні «сірого» ринку землі, достатньо зайти на сайт онлайн-оголошень OLX. Олексій Крименюк — молодший аналітик проекту DataVox у VoxUkraine — проаналізував понад п’ять тисяч оголошень про продаж земельних паїв* (з січня 2016 року по травень 2019 року).
За розрахунками автора, найбільше пайової землі продають у Дніпропетровській області — 7 252 га.
На другому і третьому місцях — Запорізька та Харківська області — 5 479 га та 4 525 га відповідно.
Найменше пайової землі продають у Чернівецькій (172 га), Львівській (246 га) та Волинській (344 га) областях.
Також експерти пояснили як здійснювали розрахунок. Компанія OLX надала VoxUkraine масив оголошень про продаж землі з січня 2016 по травень 2019 року (229 202 оголошення). Базу довелося чистити: ми відібрали лише ті оголошення, де йдеться про продаж паїв. Чому? За оголошенням «продається земля с/г призначення» неможливо визначити, чи вона є під мораторієм. Однак якщо в оголошенні зазначено слово «пай», то це продаж землі під мораторієм. Тому алгоритм шукав усі форми слова «пай» українською та російською мовами в заголовку та тексті об’яви.
Також прибрали оголошення, в яких:
- автори вказували, що продають «не паї»;
- назви населених пунктів містять слово пай (Чапаївка);
- якщо в оголошенні не вказані площа чи ціна землі, виставленої на продаж;
- власник пропонував лише оренду земельної ділянки;
- разом з паєм продавались будинки, сільгосподарська техніка;
- земельні ділянки є приватизованими;
- ідентичні оголошення;
- оголошення про купівлю паю.
Крім того, з аналізу були виключені оголошення, які мали аномальне співвідношення кількості землі на продаж та ціни. Наприклад, якщо 1000 соток продаються за 10 грн, то таке оголошення немає сенсу аналізувати. Також з аналізу вибули 50 оголошень про продаж землі в окупованому Криму. Через малу кількість оголошень — 4 і 3 — ми не додавали до фінального масиву Івано-Франківську та Закарпатську області.
Остаточний набір даних містив 5620 оголошень.
Ціни на землю на OLX знаходяться коло нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку землі, а в 2019 році вони впали трохи нижче цієї межі. Так, за оцінкамиекспертів, за умови зняття мораторію ціна за гектар може коливатися від 1480$ до 6030$ або від 38 994 грн до 158 872 грн. Те, що зараз ціна на OLX лише незначно нижча за передбачувану, означає, що у разі зняття мораторію на землю стрибка ціни паїв не відбудеться. Швидше за все вона поступово зростатиме і з часом увійде в межі експертних оцінок.
Втім, ціна землі на OLX все ще перевищує нормативну оцінку, яка, наприклад, у 2017 році в середньому становила 30 927 грн проти 42 487 грн за га ринкової ціни (за нашими розрахунками). Нагадаємо, що нормативна оцінка — це вартість землі, яку встановлюють державні органи для розрахунку земельного податку, ставки оренди тощо.
Найбільше за гектар просять у Львівській області — 53 824 грн/га, Київській — 52 261 грн/га та Вінницькій — 51 377 грн/га. Найменше у Донецькій — 22 539 грн/га, Чернігівській — 26 079 грн/га та Луганській — 26 126 грн/га. Низька вартість земельних паїв на Сході може пояснюватись близькістю до зони ООС. У Хмельницькій області вартість пайових земель — є середньою — 45 622 грн/га.
У розрахунках експертів вказано медіанну ціну, а не середнє арифметичне, оскільки це попереджає зсуви у даних. Також важлива деталь: всі ціни в цьому дослідженні було приведено до цін 2016 року. Цьогорічні ціни приводилися до 2016 року з використанням прогнозованої інфляції на 2019 рік.
На тіньовому ринку купуються/продаються сільгоспземлі, без будь-яких відрахувань до місцевих бюджетів. Єдиний спосіб виправити це — запровадити прозорий та цивілізований ринок. Таким шляхом пішли у багатьох країнах світу: Франції, Канаді, Ізраїлі та ін. Досі ринку землі немає у Конго, Венесуелі, Кубі та Північній Кореї.
Аналітик Vox Data також зазначає, що ціни на землю на OLX знаходяться коло нижньої межі експертних оцінок її вартості у разі відкриття ринку землі. Тобто у разі зняття мораторію, стрибка ціни паїв не відбудеться, швидше за все, ціна поступово зростатиме і з часом увійде в межі експертних оцінок.
Чинний Президент України Володимир Зеленський вже заявив, що виступає за скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі. Дмитро Разумков — лідер партії «Слуга народу», яка, за результатами виборів, отримує більшість голосів у парламенті, також зазначив, що ринок землі в Україні потрібно відкривати й наразі триває розробка відповідних законопроектів, які б дали повноцінне право власникам землі розпоряджатися нею на власний розсуд. На його думку, це може відбутися протягом року.
* Продаж земель через OLX — лише вибірка із значно більшої пропозиції тіньового ринку землі, оцінити його масштаби та розміри недоотриманих місцевими бюджетами доходів (а значить непобудованих шкіл, непрокладених доріг, невідремонтованих лікарень) важко.
— публікація містить фотогалерею;
— публікація містить відеоматеріали;
— матеріал опублікований на правах реклами;
— посилання на коментарі.
Залишити відповідь