Ринок землі на Хмельниччині існує у спотвореному вигляді

Продаж землі

Допоки 18-й рік поспіль в українському суспільстві триває дискусія про необхідність впровадження чи невпровадження ринку земель, він давно існує, діє і навіть розвивається за власними законами, викривленими заборонами чинного законодавства.

Про його обсяги (принаймні з 2015-го по 2017-й рік) свідчить «Моніторинг земельних відносин», презентований Світовим банком.

За даними «Моніторингу», на українському земельному ринку, і Хмельниччини зокрема, у досить значних обсягах відбуваються транзакції купівлі-продажу, оренди, іпотеки, спадкування, міни-дарування. Лише за два роки на ринку с/г земель в Україні було проведено понад 3,2 млн транзакцій. Обмеження (у вигляді мораторію) не унеможливили цей ринок, а лише деформували його.

Як саме?

Понад 3 млн операцій (майже 95 %) — це здавання землі в оренду (76,1 %) або передавання її у спадок (18,3 %).

Картина ринку Хмельниччини аналогічна: 80 % — здавання в оренду, 16 % — передавання землі у спадок, 3 % — купівля-продаж, 1 % — міна, 0 % — емфітевзис, 0 % — іпотека.

Наочно бачимо, що левова частина усіх операцій — оренда; друга за кількістю — спадкування.

Причин тому декілька, основна — зовсім не ринкова. Це — відсутність у власників альтернативи (крім передати у спадок або померти), якщо власник паю не може або не бажає обробляти пай сам. На сьогодні оренда є домінуючою операцією на ринку с/г земель в Україні — як приватних, так і державних.

Зауважимо, що ці дані, з великою ймовірністю, занижені, адже не враховують «тіньову» оренду.

Чи вигідно це власникам паїв? Навряд чи, адже за таких умов (коли у власника немає інших варіантів) розмір орендної плати в принципі не може бути високим. Для порівняння: середня плата за оренду паїв в Україні становить близько $50, у Європі — $250-300.

Землі не продаються?

Продаються, причому частина — легально. Близько 2,5 млн га с/г земель (площа більша за площу Хмельницької області) не підпадають під дію мораторію — це ділянки для ведення ОСГ, підсобного господарства, садівництва та городництва. Ще частина продається, але з використанням тіньових та корупційних схем.

Наприклад, в умовах дії мораторію набув поширення т.зв. емфітевзис, коли продається не земля, а право користування нею, причому хоч на на 50, хоч на 100 чи й більше років.

На Хмельниччині кількість земельних ділянок, переданих на правах емфітевзису, за липень 2015 — червень 2017 рр. зросла на 318.

У тому, що землю продають «по-сірому» (за допомогою міни, дарування, фіктивного боргу, договорів «заднім числом») врешті-решт легко пересвідчитись, якщо зайти на сайт оголошень ОLХ.

Смішна і печальна іпотека

На сьогоднішній день кредитування малих та середніх фермерів під заставу земельних ділянок (як це практикується, наприклад, у європейських країнах) фактично неможливе, адже переважна їх більшість працює на землі на правах оренди.

Відповідно, орендована земля не є для них активом, який можна використовувати для залучення банківського фінансування, тобто взяти кредит на купівлю пального, добрив чи на будівництво сховищ для зберігання вирощеної продукції.

Тому й відсоток іпотеки серед усіх транзакцій виглядає смішним і печальним водночас — 0,05 % по Україні.

На Хмельниччині кількість та площа с/г ділянок приватної форми власності, які були передані в іпотеку у 2016 — 1 пол. 2017 рр. також близька до нуля.

Що в результаті?

У результаті фіксуємо існування ринку сільгоспземель, який значно перекошений у бік оренди, із напівзаконними «сірими» схемами продажу земель та майже відсутньою іпотекою.

Тип такого ринку умовно можна назвати «орендно-цвинтарним», оскільки власники паїв, які не обробляють землю, фактично можуть або здати її в оренду, або передати у спадок. Спадкоємці так само: або здавати, або лишати у спадок… Без варіантів.

Як і в цілому по Україні, за останні роки ринок сільгоспземель Хмельниччині деформувався, підлаштовуючись під заборону вільного обігу та продажу земель.

Про певний рух у бік обговорення формату ринку землі свідчить поява «робочої версії» законопроекту «Про обіг земель» від аграрного комітету Верховної Ради. Крім того, Верховна Рада зобов’язала Кабінет Міністрів України розробити і подати до 1 березня 2019 року законопроект «Про обіг земель», який, відповідно до перехідних положень Земельного кодексу, є умовою для запуску ринку земель. Позиція Президента країни — мораторій на землю не вписується в європейську систему України.

Чи зміниться ситуація найближчим часом, чи буде законсервована політиками ще на роки, — скоро дізнаємось.

Поділитися посиланням



Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *


Теґи публікації


Вам також може бути цікаво



Новини партнерів


Читайте у цій рубриці